LAU - Das spanische Mietrecht
LAU - Das spanische Mietrecht im Überblick 
Allgemeines:
Grundsätzliche Regelung des Mietrechts im spanischen Zivilgesetzbuch Código Civil (Art. 1542 ff. CC)
Dessen Bestimmungen werden aber durch das Gesetz über Städtische Vermietungen (Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU) überlagert
Die LAU unterscheidet Mietverträge zu Wohn- und anderen zwecken (z.B. unternehmerische Nutzung des Objekts, Saisonmietverträge, Touristen-Appartements)
Formfrei (kann auch mündlich geschlossen werden)
Jede Vertragspartei kann die andere auffordern, den Mietvertrag schriftlich zu formulieren
Empfehlenswert ist der schriftliche (notarielle) Vertragsabschluß, da der Vertrag damit ins Grundbuch eintragbar ist.
Dauer des Mietverhältnisses:
Grundsätzlich frei vereinbar
Sonderregelungen bei Mietverträgen zu Wohnzwecken - nicht bei Saisonmietverträgen etc. :
Bei Vereinbarung einer geringeren Mietdauer als 5 Jahre verlängert sich das Mietverhältnis bei zu insgesamt 5 Jahren automatisch um jeweils 1 Jahr, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages bzw. dem (automatischen) Verlängerungszeitpunkt die Auflösung des Vertrages mit.
Mietvertrag:
Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren können mit einer Frist von zwei Monaten (nur) noch durch den Mieter gekündigt werden. Wird keine diesbezügliche Vereinbarung getroffen, gilt die Dauer von 1 Jahr wobei die geschilderte Verlängerungssystematik zur Anwendung gelangt.
Mietzins:
Die monatliche Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar.
Die Zahlung erfolgt monatlich innerhalb der ersten 7 Tage.
Der Mietzins kann in den ersten 5 Jahren dem Verbraucherpreisindex angepaßt werden. Ab dem 6 Mietjahr können die Parteien andere Anpassungsmethoden vereinbaren.
Der Monatsmiete kann bei baulichen Verbesserungsmaßnahmen erhöht werden.
Mietkaution:
Es darf normalerweise nicht mehr als eine Monatsmiete Mietvorauszahlung verlangt werden, was in der Praxis jedoch kaum durchzusetzen ist.
Die Rückzahlung der Kaution erfolgt ohne Zinsanspruch.
Maklergebühren:
Sind nicht gesetzlich geregelt und betragen zwischen 1-2.5 Netto Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer
Veräußerung der Wohnung:
Der Erwerber tritt bis zum Ablauf der Mindestmietlaufzeit bzw. der Vertragslaufzeit, sofern diese mehr als 5 Jahre beträgt, in das Mietverhältnis ein.
Gesetzliches Vorkaufsrecht bei Veräußerung der Wohnung:
Voraussetzung ist die tatsächliche Bewohnung durch den Mieter.
Das Recht muß innerhalb von 30 Tagen nach einer Verkaufsmitteilung ausgeübt werden.
Erfolgt keine oder nur eine unvollständige Mitteilung des Vorkaufsrechts durch den früheren Eigentümer kann ein Wiederkaufsrecht unter Erstattung der gesamten Kaufpreis -, Vertrags - und Abwicklungskosten ausgeübt werden. Ein vertraglich vereinbarter Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht ist bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren möglich.
Abtretung und Untervermietung:
Ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters besteht beim Mietvertrag zu Wohnzwecken ein Abtretungs - und Untervermietverbot. Die Nichtbeachtung kann ein Grund zur Vertragsauflösung darstellen.
Der Mietzins darf beim Mietvertrag zu Wohnzwecken den Mietzins der Wohnung nicht übersteigen - beim Mietvertrag zu anderen Zwecken ist die Untervermietung zulässig, allerdings kann der Vermieter den Mietzins bei Teiluntervermietungen um ca 10 % bzw. bei kompletter Untervermietung um 20 % erhöhen.
Eintrittsrecht Dritter und Fortsetzung des Mietverhältnisses:
Der Erbe/Vermächtnisnehmer des Mieters, der in den Mieträumen die bisherige unternehmerische oder freiberufliche Tätigkeit des Verstorbenen fortführt, hat das Recht bis zum vereinbarten Ende des Mietverhältnisses in dieses einzutreten. Eine Mitteilung hierzu muß innerhalb von zwei Monaten ab dem Todestag des Mieters erfolgen.
Ehegatten, Lebensgefährten, Verwandte der auf - und absteigenden Linie, Geschwister und Schwerbehinderte können bei Tod des Mieters ebenfalls in das Mietverhältnis eintreten.
Vertragsauflösung:
Generell kann der Mietvertrag aufgelöst werden, wenn auf der einen Seite die Vertragsverpflichtungen erfüllt werden, während die andere Seite ihrerseits der Erfüllung einer vertraglichen Hauptpflicht trotz erfolgter Mahnungen nicht nachkommt. Hierzu gehören u.a.: die Nichtausführung notwendiger Reparaturen durch den Vermieter und eine schwerwiegende Belästigung durch den Vermieter gegenüber den Bewohnern.
Der Vermieter kann den Mietvertrag u.a. wegen folgender Gründe auflösen: Nichtzahlung der Miete, nichtgenemigte Untervermietung oder Abtretung, vorsätzliche Beschädigung des Mietobjektes, Belästigung oder andere Gefährdungen im Mietobjekt, Aufgabe des hauptsächlichen Wohnzwecks.
Kündigung des Mietvertrages:
Bei Verträgen mit einer Laufzeit von über fünf Jahren hat der Mieter das Recht den laufenden Vertrag unter Wahrung einer zweimonatigen Frist zu kündigen.
Die Parteien können für diesen Fall die vertragliche Abrede treffen, nach welcher der Mieter den Vermieter mit einem Betrag in Höhe einer Monatsmiete pro noch ausstehendem Jahr der Vertragsdauer zu entschädigen hat.